Peut-on augmenter le loyer à la relocation ? Le principe et les zones concernées
Bonne nouvelle : oui, changer de locataire, c'est souvent le bon moment pour ajuster ton loyer. Mais tout dépend de l'endroit où se trouve ton logement. La loi ne joue pas la même partition partout.
En clair, trois cas de figure existent :
- Zone non tendue : tu fixes le loyer comme tu veux. Liberté totale, ou presque.
- Zone tendue : le loyer du nouveau locataire ne peut pas dépasser celui payé par l'ancien (sauf exceptions qu'on détaille plus bas).
- Ville sous encadrement des loyers (Paris, Lille, Lyon, Montpellier…) : là, un plafond légal s'impose, le fameux loyer de référence majoré.
Cette distinction change tout. Un même appartement peut voir son loyer grimper librement dans une commune, et rester bloqué dans une autre.
Voici un récapitulatif rapide des trois situations :
| Situation | Règle sur le loyer | Marge de manœuvre |
|---|---|---|
| Zone non tendue | Fixation libre | Totale (limitée par le marché) |
| Zone tendue | Loyer de l'ancien locataire | IRL + exceptions |
| Ville sous encadrement | Plafond légal (loyer de référence majoré) | Complément de loyer sous conditions |
Bon à savoir
Avant de fixer ton loyer, vérifie ta zone. Notre outil de vérification du plafond de loyer te dit en quelques secondes si ton bien est concerné par l'encadrement, avec le plafond applicable à ton adresse. Gratuit, sans inscription.
On décortique chaque zone juste en dessous.
Zones non tendues : la liberté de fixation du loyer
En zone non tendue, tu respires. Ici, la loi te laisse la main : au départ d'un locataire, tu fixes le nouveau loyer comme tu veux. Pas de plafond, pas d'IRL à surveiller, pas de justification à fournir.
Concrètement, tu peux :
- augmenter le loyer sans limite légale précise,
- l'aligner sur les prix pratiqués dans le secteur,
- ou même le baisser si ça t'aide à relouer plus vite.
La seule vraie boussole ? Le marché local. Un loyer trop gourmand fait fuir les candidats et laisse ton logement vide. L'idéal, c'est de te caler sur les loyers du quartier pour rester attractif.
Un doute sur le bon prix ? Jette un œil au baromètre des loyers avant de te décider, et découvre la vie de quartier autour de ton bien en Île-de-France pour affiner ton annonce. Tu affiches un tarif juste, tu attires les bons profils, et tu reloues plus vite. Tout le monde y gagne.
Zones tendues : le loyer plafonné à celui de l'ancien locataire
Changement d'ambiance en zone tendue. Ici, tu ne fixes pas le loyer au feeling. Le principe de base : tu reprends le loyer payé par l'ancien locataire, point. Pas de hausse libre au moment de la relocation.
La seule marge de manœuvre "classique", c'est l'IRL. Si le loyer n'a pas été révisé au cours des 12 derniers mois, tu peux le réindexer selon l'indice de référence des loyers du trimestre concerné. Rien de plus, sauf cas particuliers (on y vient juste après).
Deux réflexes à avoir :
- Reporter le dernier loyer dans le nouveau bail. C'est une obligation, pas une option.
- Vérifier ta zone. Un doute sur le statut de ta commune ? L'outil d'encadrement des loyers te donne le plafond applicable en quelques secondes.
Bref, en zone tendue, la liberté s'arrête à l'ancien loyer, éventuellement réindexé. Les exceptions existent, mais elles se méritent.
Villes sous encadrement des loyers (Paris, Lille, Lyon, Montpellier…)
Cran au-dessus de la zone tendue : l'encadrement des loyers. Là, ce n'est plus seulement le loyer de l'ancien locataire qui compte, c'est un plafond fixé par arrêté préfectoral. On parle de Paris, Lille, Lyon, Villeurbanne, Montpellier, Bordeaux, Montreuil, et une poignée d'autres communes. Le détail des règles et zones de l'encadrement des loyers mérite un détour avant de fixer ton prix.
Le principe : chaque type de logement (pièces, meublé ou non, époque de construction, secteur) a un loyer de référence majoré à ne pas dépasser. Ton nouveau loyer doit rester sous ce plafond, même si l'ancien locataire payait plus. Et si ton bien a un vrai atout (vue exceptionnelle, terrasse XXL), tu peux ajouter un complément de loyer, sous conditions strictes.
Avant de fixer ton prix, un réflexe s'impose : vérifie que ta commune est bien concernée, puis le plafond applicable à ton adresse avec notre outil d'encadrement des loyers. Gratuit, instantané, et ça t'évite un redressement.
Attention au redressement
En zone encadrée, dépasser le loyer de référence majoré t'expose à une action du locataire pour faire baisser le loyer et récupérer le trop-perçu. Vérifie toujours le plafond avant de signer le bail.
Les cas autorisant une hausse du loyer en zone tendue
Interdiction de hausse en zone tendue, donc. Sauf que la loi prévoit quatre portes de sortie. Quatre cas précis, encadrés par le décret annuel sur l'évolution des loyers, qui t'autorisent à revoir le loyer à la hausse au moment de la relocation. Hors de ces cas, tu reprends le loyer de l'ancien locataire, sans discuter.
Voici les quatre situations qui ouvrent droit à une augmentation :
| Cas autorisé | Condition à remplir | Ce que tu peux faire |
|---|---|---|
| Loyer non révisé | Aucune indexation IRL appliquée depuis 12 mois | Rattraper la hausse IRL manquante |
| Loyer sous-évalué | Loyer nettement inférieur aux loyers de référence du secteur | Réajuster, sous conditions et preuves |
| Travaux d'amélioration | Travaux réalisés depuis le dernier bail | Majorer selon le coût des travaux |
| Vacance longue | Logement inoccupé depuis plus de 18 mois | Fixer un nouveau loyer plus librement |
On détaille chaque cas juste en dessous, avec les calculs et les justificatifs à prévoir.
Le principe reste l'interdiction
En dehors de ces quatre cas précis, tu ne peux pas augmenter le loyer à la relocation en zone tendue. Tu dois reprendre exactement le montant payé par l'ancien locataire. Toute hausse hors cadre expose à une contestation du locataire.
Loyer non révisé (IRL non appliqué depuis 12 mois)
Première porte de sortie, la plus simple. Si tu n'as pas appliqué l'indexation annuelle du loyer sur les 12 derniers mois, tu peux rattraper cette hausse manquée au moment de la relocation. Pas plus, pas moins. À ne pas confondre avec la révision du loyer en cours de bail, qui obéit à ses propres délais.
Le principe : tu réajustes le loyer selon l'indice de référence des loyers, publié chaque trimestre par l'INSEE. La formule est basique :
Nouveau loyer = ancien loyer × (nouvel IRL ÷ ancien IRL)
Un exemple concret. Ton T2 lyonnais est loué 900 €, sans révision depuis plus d'un an. L'IRL est passé de 145 à 150. Calcul : 900 × (150 ÷ 145) = 931 €. Résultat, +31 € par mois. C'est le plafond.
Attention, ce rattrapage s'arrête là. Tu ne peux rien ajouter en plus, même si le marché local flambe. Envie de vérifier ton chiffre avant de signer ? Le simulateur de révision de loyer fait le calcul pour toi.
Bon à savoir
Le rattrapage IRL est plafonné à la hausse manquée sur les 12 derniers mois. Impossible de cumuler avec une autre justification pour gonfler le montant : c'est ce plafond, et rien d'autre.
Loyer manifestement sous-évalué
Deuxième porte de sortie, plus large mais aussi plus casse-gueule. Si le loyer que payait ton ancien locataire était nettement en dessous du marché, tu peux le remonter à la relocation. Ça arrive souvent quand tu as gardé le même locataire des années sans jamais toucher au loyer, pendant que les prix du quartier grimpaient.
Mais attention, "manifestement sous-évalué" ne veut pas dire "un peu moins cher que le voisin". Il faut un vrai écart, et surtout des preuves solides. La comparaison avec des loyers de référence du secteur est indispensable (on t'explique comment juste après).
Un point à ne pas zapper : si ton logement est classé F ou G au DPE, cette porte se ferme. Interdiction d'augmenter un loyer sous-évalué sur une passoire thermique. Seule solution pour débloquer la situation : améliorer la performance énergétique du bien. Sinon, tu restes bloqué sur l'ancien montant.
Comment prouver la sous-évaluation avec des loyers de référence
La preuve, c'est le nerf de la guerre. Sans elle, ta hausse ne tient pas. Tu dois rassembler au moins 3 références de loyers (6 dans les communes des agglomérations de plus d'un million d'habitants), portant sur des logements comparables : même secteur, surface équivalente, confort similaire.
Où les trouver ?
- Les observatoires locaux des loyers (OLL)
- L'ADIL de ton département
- Les annonces récentes du quartier, à défaut
Concrètement, si des biens équivalents se louent 1 200 € et que le tien tournait à 1 000 €, l'écart est de 200 €. Mais tu ne récupères que la moitié : +100 €, pas plus. Garde tout ça au chaud, le locataire peut contester.
Passoire thermique = porte fermée
Un logement classé F ou G au DPE ne peut pas voir son loyer sous-évalué réajusté. La seule issue : réaliser des travaux de rénovation énergétique pour remonter la classe du bien.
Réalisation de travaux d'amélioration
Troisième levier, et sans doute le plus solide : les travaux. Si tu as amélioré le logement entre deux locataires, tu as le droit d'augmenter le loyer à la relocation. Logique : tu as sorti l'argent, tu récupères une partie sur le loyer.
Mais attention, tous les travaux ne comptent pas. On parle bien de travaux d'amélioration ou de mise aux normes de décence, pas d'un simple coup de peinture. Concrètement :
- Rénovation énergétique (isolation, chaudière performante, double vitrage)
- Réfection d'une cuisine ou d'une salle de bain
- Mise en conformité électrique ou de décence
Et il faut atteindre un certain montant de travaux pour débloquer la hausse. Deux seuils existent, avec deux règles de calcul différentes. On te détaille tout ça juste en dessous. Petit conseil au passage : garde bien toutes tes factures TTC, c'est la base pour justifier ta majoration.
| Seuil de travaux | Condition | Hausse autorisée |
|---|---|---|
| ≥ 50 % d'une année de loyer | Travaux d'amélioration ou mise aux normes de décence | Hausse annuelle max : 15 % du coût TTC |
| ≥ une année entière de loyer | Travaux d'amélioration achevés depuis moins de 6 mois | Fixation libre du loyer |
Travaux ≥ 50 % de la dernière année de loyer
Premier palier, le plus accessible. Si le montant de tes travaux atteint au moins 50 % de la dernière année de loyer, tu peux augmenter le loyer à la relocation.
Un exemple pour poser les idées. Loyer mensuel de 700 €, donc 8 400 € sur l'année. La moitié, c'est 4 200 €. Si tes travaux d'amélioration (ou de mise aux normes de décence) coûtent au moins ce montant TTC, tu ouvres le droit à une hausse. Son plafond : 15 % du coût TTC des travaux, réparti sur le loyer annuel.
Attention : on parle bien de travaux qui améliorent le logement ou boostent ses performances énergétiques, pas d'un simple coup de peinture.
Travaux ≥ une année de loyer
Deuxième palier, plus musclé. Quand tes travaux d'amélioration atteignent au moins une année entière de loyer et qu'ils sont achevés depuis moins de 6 mois, tu sors carrément du plafonnement : tu peux fixer librement le loyer du nouveau bail, comme en zone non tendue. Seule limite restante : le loyer de référence majoré dans les villes sous encadrement.
Concrètement, pour un loyer de 800 € par mois (9 600 € sur l'année), il te faut au moins 9 600 € de travaux TTC, terminés dans les 6 mois qui précèdent la relocation.
Garde tes factures, c'est ton meilleur allié en cas de contestation.
Conserve tes factures TTC
Toutes tes justifications de hausse pour travaux reposent sur les factures. Sans preuve du coût TTC réellement engagé, ta majoration ne tient pas face à une contestation. Archive tout, devis compris.
Logement inoccupé depuis plus de 18 mois
Dernier cas de figure, et il change complètement la donne : la vacance locative longue. Si ton logement est resté inoccupé pendant plus de 18 mois, tu récupères la liberté totale de fixation du loyer, même en zone tendue.
Concrètement, tu n'es plus bloqué par le dernier loyer de l'ancien locataire. Tu fixes le montant que tu veux, dans les limites du marché. Garde en tête qu'une vacance aussi longue peut déclencher la taxe sur les logements vacants dans les communes concernées. Deux contraintes survivent quand même : les villes sous encadrement des loyers, où le loyer de référence majoré s'applique toujours, et le gel des loyers des logements classés F ou G, que la vacance n'efface pas (un logement classé G ne peut d'ailleurs plus être reloué du tout depuis le 1er janvier 2025). Le régime Pinel garde aussi ses propres plafonds.
Attention à la nuance : ces 18 mois se comptent en inoccupation réelle et continue. En dessous de ce seuil, tu retombes dans les cas classiques (rattrapage IRL, sous-évaluation, travaux). Petit bonus au passage : après plus de 18 mois de vacance, tu n'es même plus obligé de mentionner le dernier loyer dans le nouveau bail. L'article 3 de la loi de 1989 ne l'impose que si l'ancien locataire est parti depuis moins de 18 mois.
Calculer le montant de l'augmentation autorisée
Passons aux chiffres. Une fois ton cas identifié (travaux, sous-évaluation, IRL non appliqué), il faut poser le calcul. Chaque situation a sa propre formule, et mieux vaut ne pas les mélanger. Voici l'essentiel réuni au même endroit.
| Situation | Base de calcul | Hausse autorisée |
|---|---|---|
| IRL non appliqué depuis 12 mois | Dernier loyer x variation IRL du trimestre | Montant de l'indexation manquante |
| Loyer sous-évalué | Écart avec les loyers de référence du secteur | 50 % maximum de la différence |
| Travaux ≥ 50 % d'une année de loyer | Coût TTC des travaux | 15 % du coût TTC, réparti sur l'année |
| Travaux ≥ une année de loyer (achevés depuis moins de 6 mois) | Coût TTC des travaux | Fixation libre du nouveau loyer |
Notre simulateur de révision de loyer t'aide à poser le bon calcul selon ton cas. On détaille chaque formule juste en dessous.
Ne mélange pas les formules
Chaque situation obéit à sa propre règle de calcul. Une hausse pour travaux ne se cumule pas avec un rattrapage de sous-évaluation dans le même mouvement. Identifie d'abord ton cas, puis applique la formule correspondante.
Formule de calcul de la majoration pour travaux
La règle est simple à retenir. Selon le décret n° 2017-1198 du 27 juillet 2017, reconduit chaque année et pris en application de l'article 18 de la loi du 6 juillet 1989, quand les travaux d'amélioration atteignent au moins la moitié de la dernière année de loyer, la hausse annuelle maximale correspond à 15 % du coût TTC des travaux.
La formule à poser :
- Majoration annuelle max = coût TTC des travaux × 15 %
- Majoration mensuelle = majoration annuelle ÷ 12
Un exemple concret pour fixer les idées. Tu réalises 12 000 € TTC de travaux d'amélioration. Ça donne :
- 12 000 € × 15 % = 1 800 € par an
- soit 150 € par mois ajoutés au loyer
Ce montant s'ajoute au loyer précédent, jamais à un loyer déjà gonflé.
Bon à savoir
La majoration pour travaux ne concerne que les travaux d'amélioration (isolation, cuisine équipée, nouvelle salle de bain...). Un simple rafraîchissement ou l'entretien courant n'ouvre aucun droit à augmentation.
Calcul du rattrapage de la sous-évaluation
Ici, la logique change. Le rattrapage d'un loyer sous-évalué ne se calcule pas avec une formule figée : il dépend des loyers de référence pratiqués dans le voisinage pour des logements comparables. Tu compares ton loyer actuel à ceux du marché local, et l'écart constaté définit ta marge de hausse.
Mais attention, tu ne peux pas tout rattraper d'un coup. La règle est claire :
- La hausse se limite à la moitié de l'écart entre le loyer actuel et le loyer de référence des logements comparables.
- Cette réévaluation ne peut se faire qu'à la relocation (ou au renouvellement du bail).
Un exemple. Ton loyer est à 700 €, les logements équivalents se louent 900 €. L'écart est de 200 €. Tu peux donc en rattraper la moitié, soit 100 €. Nouveau loyer : 800 €.
Le complément de loyer dans les villes encadrées
Dans les villes encadrées, le loyer ne peut pas dépasser le loyer de référence majoré (LRM), fixé chaque année par arrêté préfectoral en euros par mètre carré. Au-delà de ce plafond, une seule porte de sortie : le complément de loyer.
Ce complément n'est pas un joker à activer quand ça t'arrange. Il repose sur des caractéristiques exceptionnelles du logement, non déjà prises en compte par le LRM : une terrasse rare, une vue dégagée imprenable, une hauteur sous plafond hors norme.
Un exemple concret. Studio de 25 m² à Paris, LRM à 28 €/m², soit 700 € maximum. Une terrasse de 15 m² avec vue peut justifier un dépassement. Mais attention : le locataire peut contester ce complément dans les 3 mois suivant la signature. S'il n'est pas justifié, il saute.
Avant de fixer ton prix, passe ton bien dans l'outil de vérification du plafond de loyer. Résultat immédiat, zéro mauvaise surprise.
L'impact du DPE et de la décence énergétique sur le loyer
Depuis la loi Climat et Résilience d'août 2021, la performance énergétique de ton logement pèse lourd dans la balance. Concrètement, le DPE peut carrément bloquer toute augmentation de loyer à la relocation, voire t'empêcher de relouer tout court.
La logique du législateur est simple : plus question de louer une passoire thermique au prix fort. Avant de fixer le loyer du nouveau bail, ton premier réflexe doit donc être de vérifier l'étiquette énergie du bien. Un mauvais classement change complètement les règles du jeu, même en zone non tendue où tu es normalement libre.
Bon à savoir
Tu doutes du classement de ton logement ? Passe par notre outil pour consulter le DPE et récupérer une fiche claire en quelques secondes. Ça t'évite les mauvaises surprises au moment de refixer le loyer.
On détaille juste en dessous les deux gros impacts : le gel des loyers pour les étiquettes F et G, et l'interdiction pure et simple de relouer certains logements trop énergivores.
Gel des loyers des passoires thermiques (étiquettes F et G)
Depuis le 24 août 2022, les logements classés F et G au DPE sont soumis à un gel des loyers. Traduction : impossible de les augmenter, que ce soit en cours de bail ou à la relocation. Même l'indexation IRL passe à la trappe.
Concrètement, si tu récupères un logement étiqueté passoire thermique entre deux locataires, tu ne peux pas :
- appliquer une hausse basée sur des travaux d'amélioration,
- rattraper un loyer sous-évalué,
- indexer le loyer sur l'indice de référence des loyers.
Le seul moyen de débloquer la situation ? Faire des travaux de rénovation énergétique pour remonter au moins en E. Avant de fixer ton nouveau loyer, un petit tour sur l'outil consulter le DPE t'évite les mauvaises surprises.
Interdiction de relouer certains logements énergivores
Le gel des loyers, c'est une chose. L'interdiction pure et simple de louer, c'en est une autre, et elle monte crescendo.
Depuis le 1er janvier 2025, les logements classés G sont interdits à la location. Impossible de signer un nouveau bail avec un locataire. Et le calendrier ne s'arrête pas là :
| Date d'entrée en vigueur | Classe DPE interdite à la location |
|---|---|
| 1er janvier 2025 | Logements classés G |
| 1er janvier 2028 | Logements classés F |
| 1er janvier 2034 | Logements classés E |
Attention au calendrier
Si ton appartement est classé G, tu ne peux plus le remettre sur le marché en l'état depuis le 1er janvier 2025. Anticipe les prochaines échéances (F en 2028, E en 2034) si tu ne veux pas voir ton bien devenir inlouable du jour au lendemain.
La seule issue pour un logement interdit à la location, c'est la rénovation énergétique pour remonter au moins d'une classe. Une fois les travaux réalisés, tu retrouves ta capacité à relouer et, bonus, tu peux parfois activer la majoration pour travaux d'amélioration à la relocation.
Avant de te lancer, vérifie où tu en es avec l'outil de consultation du DPE. Ça t'évitera de proposer un logement qui n'a plus le droit d'être loué.
Le dispositif Pinel et autres régimes fiscaux : plafonds de loyer applicables
Tu penses avoir tout compris sur les plafonds ? Ajoute une couche : les régimes fiscaux avantageux imposent leurs propres règles du jeu.
Quand tu as investi via un dispositif de défiscalisation comme le Pinel, tu ne fixes pas ton loyer librement. En échange de la réduction d'impôt, l'État te demande de respecter un plafond de loyer au mètre carré, propre à chaque zone (A bis, A, B1). Ce plafond s'applique aussi bien au premier bail qu'à chaque relocation.
Et le loyer de ton nouveau locataire ne doit jamais le dépasser. Sinon ? Tu risques carrément de perdre tes avantages fiscaux. Un redressement, ça pique.
D'autres régimes anciens fonctionnent sur le même principe, comme la loi de 1948 pour certains logements très spécifiques.
En dehors de ces cas, en zone non tendue, tu retrouves ta liberté de fixation. Mais dès qu'un dispositif fiscal entre en jeu, ses plafonds priment. Tu cumules alors deux logiques : celle de la relocation et celle du régime fiscal.
Loyer maximum en investissement Pinel
Investir en Pinel, c'était le deal : tu profites d'une belle réduction d'impôt, mais en échange, tu loues sous un plafond de loyer au mètre carré, fixé selon la zone où se trouve ton bien (A bis, A, B1…).
Ce plafond ne disparaît pas au départ de ton locataire. Même à la relocation, tu restes coincé sous la limite. Tu peux réviser, réajuster, mais jamais dépasser le prix au m² autorisé pour ta zone.
Et attention, ce n'est pas une simple formalité. Si ton loyer crève le plafond, tu perds l'avantage fiscal qui t'a fait signer. La réduction d'impôt s'envole, et l'administration peut te réclamer les sommes déjà déduites.
Fin du dispositif Pinel
Le Pinel n'est plus accessible aux nouveaux investissements depuis le 31 décembre 2024. Mais si tu es déjà engagé, tes obligations courent jusqu'au bout de ta période (6, 9 ou 12 ans).
Articulation avec les règles de relocation
Deux jeux de règles, un seul logement. Et quand ça arrive, c'est la règle la plus stricte qui gagne. Toujours.
Concrètement, à chaque relocation, tu dois vérifier deux plafonds :
- Le plafond Pinel, imposé par ton engagement fiscal, calculé au mètre carré selon ta zone.
- Le plafond de relocation, imposé si ton bien est en zone tendue ou sous encadrement des loyers.
Tu appliques le plus bas des deux. Pas de cumul, pas de moyenne, pas d'arrangement. Si le loyer de ton ancien locataire était déjà sous le plafond Pinel, tu ne peux pas remonter au max Pinel juste parce que « t'as le droit fiscalement ». Les règles de relocation continuent de s'appliquer par-dessus.
Le piège classique à éviter
Croire que le Pinel te dispense de tout le reste. Il ne te dispense de rien. Il ajoute une contrainte, il n'en retire aucune. Vérifie toujours le plus bas des deux plafonds avant de fixer quoi que ce soit.
Cas pratiques : exemples chiffrés d'augmentation entre deux locataires
Assez de théorie. On passe aux chiffres. Rien ne parle mieux qu'un exemple concret pour piger comment fonctionne une augmentation de loyer entre deux locataires. Voici trois cas de figure, du plus verrouillé au plus libre.
| Situation | Loyer ancien locataire | Règle appliquée | Nouveau loyer possible |
|---|---|---|---|
| Zone tendue + ville encadrée (Paris) | 850,00 € | Double plafond : ancien loyer + LRM | 850,00 € max, sauf exception |
| Zone non tendue | 620,00 € | Fixation libre | Le prix du marché, sans plafond |
| Travaux d'amélioration (zone tendue) | 1 000,00 € | Majoration = 15 % TTC des travaux/an | 1 087,50 € (hausse justifiée) |
Un détail qui compte : en zone encadrée, même après travaux, tu ne peux pas dépasser le loyer de référence majoré, sauf complément de loyer dûment justifié. En zone non tendue, tu fixes ce que tu veux, point.
On détaille chaque cas juste en dessous.
Exemple en zone tendue avec ville encadrée (Paris)
Prends un studio à Paris, dans le 11e. L'ancien locataire payait 850,00 € par mois. Tu veux relouer. Combien tu peux demander ?
Ici, deux verrous se cumulent. Paris est en zone tendue et sous encadrement des loyers. Résultat : tu ne peux pas dépasser le loyer de l'ancien locataire, sauf cas particulier (travaux, sous-évaluation, IRL non appliqué). Et même dans ces cas, tu restes bloqué par le loyer de référence majoré de ton quartier.
Imaginons que le plafond majoré pour ce studio soit de 34,00 €/m². Pour 25 m², ça donne 850,00 € pile. Tu es déjà au max. Donc :
- Pas de travaux ? Tu reloues à 850,00 €. Point.
- Travaux d'amélioration réalisés ? Tu peux appliquer une majoration... mais sans jamais crever le plafond majoré.
Le piège du loyer de référence majoré
En zone encadrée, le loyer de référence majoré est un plafond absolu. Même avec des travaux, tu ne peux pas le dépasser sans un complément de loyer solidement justifié. Un dépassement expose à un rappel de loyer sur toute la durée du bail.
Exemple en zone non tendue (relocation libre)
Changement de décor. Cette fois, ton logement se trouve dans une petite ville de province, hors zone tendue. Un T2 loué 620,00 € à l'ancien locataire.
La différence ? Ici, tu respires. Pas de plafond, pas de verrou, pas de cas autorisé à cocher. En zone non tendue, la fixation du loyer est libre. Tu peux relouer à 620,00 €, à 650,00 €, ou même à 700,00 € si le marché suit.
La seule vraie limite, c'est la réalité du terrain. Fixe un loyer trop haut et ton bien reste vide. Le meilleur juge de paix, c'est la demande locale.
Exemple avec travaux d'amélioration justifiant la hausse
Troisième cas, le plus technique. Ton logement est en zone tendue, tu ne peux donc pas augmenter le loyer librement. Sauf que tu as fait de gros travaux d'amélioration. Là, une majoration devient possible.
Imagine un appartement loué 1 000,00 € par mois à l'ancien locataire, soit 12 000,00 € par an. Tu réalises 7 000,00 € de travaux (nouvelle cuisine, meilleure isolation, fenêtres double vitrage).
La règle : la hausse annuelle est plafonnée à 15 % du montant des travaux.
- 15 % de 7 000,00 € = 1 050,00 € par an
- Soit 87,50 € de plus par mois
Résultat : tu peux relouer à 1 087,50 € par mois. Garde bien tes factures, c'est ta seule preuve en cas de contestation.
Conserve tes justificatifs
Factures, devis, photos avant/après : garde tout. En cas de contestation par le locataire, ces documents sont ta seule preuve pour justifier la majoration liée aux travaux.
Peut-on aussi baisser le loyer au changement de locataire ?
Jusqu'ici, on a parlé de hausse. Mais dans certains cas, c'est l'inverse qui t'attend : le loyer doit baisser. Et oui, ça arrive.
Deux situations principales t'y obligent. D'abord, quand ton logement affiche un DPE classé F ou G. Ces passoires thermiques sont sous gel de loyer : impossible de l'augmenter, et parfois tu dois même le revoir à la baisse. Ensuite, dans les villes sous encadrement, si l'ancien loyer dépassait le plafond de référence majoré, tu es tenu de le ramener dans les clous pour le nouveau bail.
Mais baisser volontairement, ça peut aussi être malin. Un loyer légèrement en dessous du marché, c'est plus de candidatures, un choix plus large, et souvent un locataire sérieux qui reste longtemps. Moins de vacance, moins de turnover, moins de galère. Pas si idiot.
Les situations imposant une baisse du loyer
Deux cas de figure te forcent à revoir le loyer à la baisse au moment de relouer.
Le plafond réglementaire dépassé. Dans une ville sous encadrement des loyers, si l'ancien loyer dépassait le plafond autorisé, tu dois le ramener au niveau légal. Exemple : ancien loyer à 1 000,00 €, plafond fixé à 950,00 € ? Le nouveau locataire ne paiera pas plus de 950,00 €. Pas le choix.
La passoire thermique. Si ton logement affiche un DPE classé F ou G, le loyer est gelé. Tu ne peux pas l'augmenter, et selon les cas, tu peux même être contraint de louer moins cher.
En dehors de ces obligations, une baisse peut aussi être stratégique. Mais ça, on t'en parle juste après.
Gel de loyer et passoires thermiques
Depuis le 24 août 2022, les logements classés F ou G au DPE ne peuvent plus voir leur loyer augmenté, ni à la relocation ni à la révision annuelle. Vérifie toujours l'étiquette énergétique de ton bien avant de fixer un nouveau loyer.
L'intérêt d'une baisse volontaire pour le bailleur
Baisser volontairement le loyer, ça peut sembler contre-intuitif. Pourtant, c'est parfois le calcul le plus malin.
Le vrai ennemi du bailleur, c'est la vacance locative. Un logement vide, c'est zéro revenu mais toujours des charges, une taxe foncière et un crédit à rembourser. Fais le calcul : un mois de vacance à 900 €, c'est déjà 75 € de perte étalée sur l'année. Baisser le loyer de 30 € pour louer tout de suite peut donc te rapporter plus, au final.
Face à la concurrence, à prestations équivalentes, un locataire choisira toujours le bien le mieux placé côté prix. Un loyer légèrement plus doux, c'est aussi :
- des candidatures plus nombreuses, donc un meilleur choix de dossier,
- un locataire qui reste plus longtemps, moins de turnover,
- moins de risque d'impayés si le loyer reste sous les 33 % de ses revenus.
Bref, parfois, viser un peu plus bas te rapporte gros.
Le bon calcul
Compare toujours le coût d'un mois de vacance au manque à gagner d'un loyer légèrement réduit. Sur une année complète, louer vite et un peu moins cher est souvent plus rentable que d'attendre le "bon" locataire au prix fort.
[EMBED - Outil: encadrement-loyers]
Procédure et checklist pour augmenter le loyer à la relocation
Augmenter le loyer, c'est bien. Le faire dans les règles, c'est mieux. Parce qu'un loyer mal justifié, ça se conteste, et là, tu perds sur toute la ligne.
La bonne nouvelle ? La démarche tient en quelques étapes claires. Tu vérifies d'abord ta zone, tu identifies le cas qui t'autorise la hausse, tu réunis tes justificatifs, tu chiffres le montant, puis tu l'intègres proprement au nouveau bail. Rien de sorcier, à condition de ne rien zapper.
Le maître-mot : anticiper. La hausse se prépare avant la signature, pas après. Une fois le bail signé, tu ne pourras plus rattraper un oubli sans repasser par la case indexation annuelle.
Bon à savoir
En zone tendue, aucune augmentation n'est possible sans motif légal écrit et justifié dans le bail. Pas de justificatif = pas de hausse. Simple, mais implacable.
Étapes à respecter avant la signature du nouveau bail
Avant de sortir ton stylo, un ordre s'impose. Le respecter, c'est t'éviter un loyer contestable dès le premier mois.
- Vérifie ta zone. Zone tendue, non tendue ou ville sous encadrement des loyers ? C'est ça qui décide de ta marge de manœuvre.
- Contrôle le DPE. Une étiquette F ou G, et ton loyer est gelé. Un coup d'œil sur la fiche DPE du logement et tu es fixé.
- Identifie ton motif de hausse. Travaux, sous-évaluation, IRL non appliqué : chaque cas a ses règles.
- Chiffre le montant exact. Pour les travaux, applique la formule (15 % du coût par an). Pour le reste, appuie-toi sur des loyers de référence.
- Rassemble les preuves. Factures, comparatifs, ancien loyer. Sans justificatif, ta hausse ne tient pas.
L'ordre compte. On saute une étape, on prend un risque.
Mentions et justificatifs à intégrer au bail
Un loyer bien justifié, ça se prouve noir sur blanc. Le nouveau bail doit donc contenir quelques mentions précises, sous peine de laisser une porte ouverte à la contestation.
En zone tendue et en relocation encadrée, tu dois obligatoirement indiquer :
- Le loyer du dernier locataire, avec sa date de versement et sa dernière révision.
- Le motif de la hausse : rattrapage IRL, sous-évaluation ou travaux d'amélioration.
- Les justificatifs associés : ancien indice IRL et nouveau pour un rattrapage, au moins 3 références de loyers comparables (6 en grande agglomération) pour une sous-évaluation, factures détaillées pour les travaux.
Dans les villes encadrées, ajoute le loyer de référence, le loyer majoré et, si besoin, le complément de loyer avec sa justification. Un doute sur ton plafond ? L'outil d'encadrement des loyers te sort le chiffre exact en quelques secondes.
Le réflexe qui sécurise ta hausse
Justifie chaque mention par un document daté : ancien et nouveau IRL pour un rattrapage, au moins 3 loyers comparables (6 en grande agglomération) pour une sous-évaluation, factures détaillées pour les travaux. Sans ces mentions, ta hausse devient fragile. Avec elles, elle tient.
Recours du locataire pour contester le loyer fixé
Le locataire n'est pas sans défense. S'il estime que le loyer dépasse les plafonds légaux, il dispose de recours contre un dépassement de loyer, et il a même le temps devant lui.
Concrètement, deux options s'offrent à lui :
| Recours | Fonctionnement | Coût |
|---|---|---|
| Commission départementale de conciliation | Recherche d'un accord à l'amiable, premier réflexe avant d'aller plus loin | Gratuite |
| Tribunal judiciaire | Si la conciliation échoue, le juge tranche et fixe le loyer conforme | Procédure judiciaire |
Et le risque pour toi ? Si le loyer est jugé trop élevé, tu dois rembourser le trop-perçu des trois dernières années. Un joli chèque rétroactif à éviter.
Le même mécanisme vaut pour un complément de loyer mal justifié en ville encadrée : le locataire peut le contester dans les trois mois suivant la signature. D'où l'intérêt de vérifier ton plafond avant de signer quoi que ce soit.
Questions fréquentes sur l'augmentation de loyer entre deux locataires
Encore quelques doutes ? Voici les réponses aux questions qui reviennent le plus souvent quand on parle de relocation et de loyer.
Peut-on augmenter librement le loyer entre deux locataires ?
Non, cela dépend de la localisation du logement. En zone tendue ou en zone soumise à l'encadrement des loyers, l'augmentation est strictement réglementée. En dehors de ces zones, le loyer peut en principe être fixé librement, sauf exceptions liées à la réévaluation.
Le logement est en zone tendue : puis-je quand même augmenter le loyer ?
Oui, mais uniquement dans des cas précis : loyer non révisé depuis 12 mois (rattrapage IRL), loyer manifestement sous-évalué, travaux d'amélioration, ou logement vacant depuis plus de 18 mois. En dehors de ces situations, le loyer du nouveau locataire ne peut pas dépasser celui appliqué à l'ancien locataire.
Comment justifier qu'un loyer est sous-évalué ?
Il faut produire des références de loyers pratiqués pour des logements comparables dans le même secteur géographique : au moins 3 références, 6 dans les agglomérations de plus d'un million d'habitants. La hausse est ensuite limitée à la moitié de l'écart constaté.
Les travaux permettent-ils toujours d'augmenter le loyer ?
Seuls les travaux d'amélioration (et non les simples travaux d'entretien) peuvent justifier une hausse. Leur montant doit généralement représenter une part significative du dernier loyer annuel pour ouvrir droit à une augmentation.
Que se passe-t-il si j'augmente le loyer illégalement ?
Le locataire peut contester l'augmentation, saisir la commission départementale de conciliation, voire le juge. Tu t'exposes alors à un remboursement du trop-perçu et, dans les zones encadrées, à une amende administrative.
Le réflexe à adopter
Avant chaque relocation, vérifie toujours si ton logement se situe en zone tendue ou en zone d'encadrement des loyers. C'est ce critère qui détermine ta marge de manœuvre pour fixer le nouveau loyer.
Pour aller plus loin
Tu veux creuser un point précis ? Voici les réponses détaillées aux questions qui reviennent le plus.
Peut-on augmenter librement le loyer en zone non tendue ?
Oui, en zone non tendue, tu fixes le loyer comme tu l'entends au moment de la relocation. Pas de plafond calé sur l'ancien locataire, pas de règle d'encadrement à respecter. Tu peux donc le réévaluer librement en fonction du marché local.
Attention quand même à deux garde-fous :
- Le DPE : si le logement est classé F ou G, le loyer est gelé, même en zone non tendue. Impossible de l'augmenter tant que la performance énergétique n'est pas améliorée.
- Le bon sens : un loyer trop éloigné des loyers du marché local risque de faire fuir les candidats.
Le DPE prime toujours
Que tu sois en zone tendue ou non, un logement classé F ou G au DPE voit son loyer gelé. Aucune augmentation n'est possible tant que la performance énergétique n'est pas améliorée.
De combien peut-on augmenter le loyer entre deux locataires en zone tendue ?
En zone tendue, la règle est simple : le loyer du nouveau bail ne peut pas dépasser celui payé par l'ancien locataire. Autrement dit, tu ne peux pas augmenter le loyer entre deux locataires par défaut. Zéro hausse "juste parce que".
Sauf trois exceptions qui autorisent une majoration :
| Exception | Ce qui est autorisé |
|---|---|
| Loyer non révisé | Rattrapage de l'indexation IRL non appliquée sur les 12 derniers mois |
| Loyer sous-évalué | Hausse limitée à la moitié de l'écart avec les loyers de référence du secteur |
| Travaux d'amélioration | Majoration possible selon le montant investi |
À ces trois exceptions s'ajoute un cas à part : le logement vacant depuis plus de 18 mois, qui te rend la liberté de fixation.
Et dans les villes sous encadrement (Paris, Lille, Lyon…), même avec une exception, tu restes bloqué par le loyer de référence majoré. Un doute ? Vérifie le plafond en un clic.
Comment calculer la majoration liée aux travaux ?
La majoration pour travaux se calcule sur une base annuelle. La règle : si les travaux d'amélioration atteignent au moins 50 % de la dernière année de loyer, tu peux ajouter au maximum 15 % de leur coût TTC, réparti sur l'année. Et s'ils atteignent une année entière de loyer (achevés depuis moins de 6 mois), la fixation du nouveau loyer redevient libre.
Un exemple concret pour poser les idées. Tu réalises 12 000 € de travaux dans le logement. Le calcul :
- 12 000 € × 15 % = 1 800 € de majoration annuelle maximum
- 1 800 € ÷ 12 = 150 € de hausse par mois
Attention, on parle bien de travaux d'amélioration ou de mise aux normes de décence, pas de simple entretien. Et les travaux d'économie d'énergie ayant déjà donné lieu à une majoration pour réduction de charges sont exclus du calcul.
Qu'est-ce qu'un loyer manifestement sous-évalué ?
Un loyer manifestement sous-évalué, c'est un loyer clairement en dessous du prix du marché pour un logement comparable dans le même secteur. Le cas classique : tu n'as pas révisé le loyer de ton ancien locataire pendant plusieurs années, et l'écart s'est creusé au fil du temps.
Pour le prouver, tu dois t'appuyer sur des références de loyers constatés dans le voisinage : au moins trois logements similaires (six dans les grandes agglos) en termes de surface, d'équipement et de localisation. Sans ces justificatifs, la hausse ne tient pas.
Un point à ne pas zapper : si ton logement est classé F ou G au DPE, cette règle saute. Interdiction d'augmenter un loyer sous-évalué sur une passoire thermique. La seule issue, c'est d'améliorer la performance énergétique. Vérifie l'étiquette avant de te lancer.
Peut-on rattraper l'IRL non appliqué depuis 12 mois ?
Oui, et c'est même l'un des rares leviers autorisés en zone tendue. Si tu as oublié d'appliquer l'indice de référence des loyers sur les 12 derniers mois du bail précédent, tu peux rattraper cette indexation manquée au moment de la relocation.
Le calcul est simple. Tu prends l'ancien loyer et tu le multiplies par le nouvel IRL divisé par l'ancien.
Exemple : ton T2 est loué 900 €, l'IRL est passé de 145 à 150. Ça donne 900 x (150/145) = 931 €. Le nouveau loyer grimpe donc de 31 € par mois, pas un centime de plus.
Attention : le rattrapage s'arrête là. Même si le marché local est plus cher, tu ne peux pas ajouter d'augmentation par-dessus. Pour vérifier ton montant, passe par le simulateur de révision de loyer.
Quel plafond de loyer dans les villes encadrées ?
Dans les villes qui appliquent l'encadrement (Paris, Lille, Lyon, Montpellier et quelques autres), tu ne fixes pas ton loyer librement. Tu es tenu par le loyer de référence majoré (LRM), publié chaque année par arrêté préfectoral.
Concrètement, ton loyer au mètre carré ne peut pas dépasser ce plafond. Le montant varie selon :
- le quartier (secteur géographique)
- le nombre de pièces
- l'année de construction
- le type de location (meublé ou vide)
Au-dessus du LRM, une seule option : justifier un complément de loyer avec des caractéristiques exceptionnelles du logement.
Le bon réflexe avant de fixer ton nouveau loyer : vérifier ton plafond avec notre outil de vérification de l'encadrement des loyers. Tu obtiens le montant autorisé en quelques secondes.
Que risque-t-on en cas de loyer illégalement augmenté ?
Fixer un loyer trop haut, hors des clous, ça peut te coûter cher. Le locataire dispose de plusieurs recours, et la loi penche clairement de son côté.
Concrètement, voici ce que tu risques :
- Une action en diminution de loyer : le locataire peut saisir la commission départementale de conciliation, puis le juge, pour faire ramener le loyer au bon niveau.
- Le remboursement du trop-perçu : tu devras rendre les sommes indûment encaissées, dans la limite de la prescription de 3 ans (article 7-1 de la loi de 1989).
- Une amende administrative dans les villes sous encadrement : jusqu'à 5 000 € pour un particulier, 15 000 € pour une personne morale.
Bref, le jeu n'en vaut pas la chandelle.
Attention aux sanctions
Dans les villes sous encadrement, un loyer illégalement augmenté expose à une amende pouvant atteindre 5 000 € pour un particulier et 15 000 € pour une personne morale, sans compter le remboursement du trop-perçu.
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